不動産の名義変更

相続による土地や建物といった不動産の名義変更についてご説明させていただきます。

当然のことながら、誰かが死亡し、その人が土地や建物の権利を持っていた場合、相続人に相続が発生します。そのため、被相続人名義の不動産を新しく、相続人名義に変える手続きを行わなければなりません。なお、相続人間での遺産分割協議が終わっていなければ、相続を理由とする不動産の名義変更を進める事はできません。不動産の名義を変更しないと代々その遺産が引き継がれ代襲相続が発生したりするなど、遺産分割の協議に手間がかかる可能性もあります。

また、不動産は民法により時効取得が可能になってます。

時効取得とは、相続した土地や建物が一定期間他人に占有されていたことにより、当人の意図にかかわらず、他人の財産になってしまうことです。その人に占有をやめてもらうには、法律にのっとった手続きでなければ自分の所有している土地であっても逆に訴えられてしまう恐れもあるのです。

法改正により、相続で取得した不動産の名義変更は2024年4月から義務化されることが決定しています。これにより明確な期限や罰則（10万円以下の過料）も定められることになりました。改正法施行後は、2024年4月以前の相続で取得した不動産も義務化の対象となりますので、相続不動産の名義変更は速やかに行うようにしましょう。

不動産の名義変更の方法

不動産の名義変更の大きな流れは以下の通りとなっております。

１．遺産分割協議にて、相続人間の相続財産の分割方法を正式に決定する
２．不動産の名義変更（登記）に必要な書類を収集する
３．登記申請書の作成する
４．法務局に登記申請を行う

手続きのすすめ方

手続きの進め方について詳しくご説明させていただきます。

なお、手続きに関しましては、どのように遺産分割の協議が行われたかによって必要となってくる書類が異なります。具体的には以下の通りです。

法定相続人が一人の場合、または法定相続分で相続をする場合

被相続人の出生から死亡までの一連の戸籍謄本（本籍地の市役所、区役所等で取得）
法定相続人の戸籍謄本（現在の本籍地がある役所で取得できます）
法定相続人の住民票（現在の住所がある役場で取得できます）
相続する不動産の固定資産税評価証明書（不動産がある税務署等にて取得）

なお、東京23区の不動産の固定資産税評価証明書は都税事務所で取得しなければなりません。

遺産分割協議で決めた割合で相続をする場合

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（本籍地の市役所、区役所等で取得）
法定相続人の戸籍謄本（現在の本籍地がある役所で取得できます）
法定相続人の住民票（現在の住所がある役場で取得できます）
相続する不動産の固定資産税評価証明書（不動産がある税務署等にて取得）
法定相続人の印鑑証明書（法務局にて取得できます）
遺産分割協議書

遺産分割のページで作成した遺産分割協議書をそのまま使用できます。

申請書の作成

登記の申請書の作成に関しましては、当事務所の司法書士がご担当させていただきます。

通常は、相続する不動の所在地を管轄としている法務局（登記所）に登記の申請書を提出して、登記の申請を行います。提出した書類に不備がなければ、およそ1週間程度で不動産の名義変更は完了いたします。登記を申請する際に税金で「登録免許税」の納付が必要になります。登録免許税の計算は「固定資産税評価証明に記載されている不動産価格に1000分の４を乗じた額」になります。

土地を分けてから登記する場合

１つの土地を複数の土地に分割する場合、相続の登記の申請をする前に、その土地を物理的に分ける手続きをする必要があります。この場合、地積測量を行い、１つの土地を複数の土地に分ける手続き（土地分筆登記）の申請が別途必要となってきます。そのあとに、各相続人名義に相続の登記を申請すること流れになります。不動産登記に関する手続きは、すべて当事務所の司法書士で対応させていただきます。まずはお気軽に無料相談へお越しください。